Wie feuchtes Brennholz einen schweren Gebäudeschaden begünstigte

Echter Hausschwamm durch Brennholz im Keller – was zunächst ungewöhnlich klingt, kann in einem feuchten Altbaukeller zu einem erheblichen Gebäudeschaden führen. Ein aktueller Ortstermin zeigte mir erneut, wie aus einer vermeintlich harmlosen Nutzung innerhalb kurzer Zeit ein umfangreicher Sanierungsfall entstehen kann.

Ich wurde zu einem vermuteten Schwammbefall in den Keller eines älteren Mehrfamilienhauses gerufen. In einem Mieterkeller hatte eine Mieterin eine größere Menge Brennholz eingelagert. Das Holz war nicht ausreichend getrocknet. Es lag unmittelbar auf dem alten Kellerfußboden und war dicht in einer Ecke an einer feuchten Kellerwand aufgeschichtet worden.

Bei der Untersuchung stellte sich heraus: Wir hatten es nicht lediglich mit einem oberflächlichen Schimmelbelag zu tun. Nach dem vorgefundenen Schadensbild lag ein intensiver Befall mit dem Echten Hausschwamm, Serpula lacrymans, vor.

Das Pilzmyzel hatte große Teile des Brennholzes überwachsen. Pilzstrukturen waren an den angrenzenden mineralischen Oberflächen sichtbar und reichten an der Wand bis in den Bereich unterhalb der Kappendecke.

Aus einer unbedachten Brennholzlagerung war ein schwerwiegender Holz- und Bautenschutzschaden geworden.

Kleine Ursache, große Wirkung

Brennholz im Keller zu lagern, erscheint vielen Menschen zunächst selbstverständlich. Das Holz soll vor Regen geschützt sein, der Weg zur Wohnung ist kurz und im Keller scheint ausreichend Platz vorhanden zu sein.

Dabei wird häufig übersehen, dass nicht jeder Keller ein geeigneter Holzlagerraum ist.

Insbesondere Keller in hundert Jahre alten oder noch älteren Gebäuden verfügen oftmals nicht über Abdichtungen, wie sie bei heutigen Bauweisen erwartet werden. Kellerwände und Kellerböden können Feuchtigkeit aus dem angrenzenden Erdreich aufnehmen und an die Raumluft oder an unmittelbar anliegende Materialien weitergeben.

Wird bereits feuchtes Brennholz in einem solchen Raum direkt auf den Boden und dicht an die Wand gelegt, treffen mehrere ungünstige Faktoren aufeinander:

Das Brennholz bringt eine eigene Feuchtebelastung mit.
Aus dem Kellerboden kann zusätzliche Feuchtigkeit an das Holz gelangen.
Die angrenzende Wand kann ebenfalls feucht sein.
Im dicht gestapelten Holz findet kaum Luftbewegung statt.
Die Kontaktbereiche trocknen nur sehr langsam ab.
Zwischen Wand, Boden und Holz entstehen geschützte, feuchte Hohlräume.
Ein beginnender Pilzbefall bleibt hinter dem Stapel lange unbemerkt.

Damit kann ein Mikroklima entstehen, das die Entwicklung holzzerstörender Pilze begünstigt.

Der Echte Hausschwamm gehört zu den bedeutendsten holzzerstörenden Pilzen in Gebäuden. Seine fachgerechte Bekämpfung wird unter anderem im WTA-Merkblatt „Der Echte Hausschwamm“ behandelt; Maßnahmen gegen holzzerstörende Pilze sind zudem Gegenstand der DIN 68800-4.

Der Praxisfall: Feuchtes Brennholz in einer Altbau-Kellerecke

Beim Ortstermin ergab sich sinngemäß folgende Situation:

Das Brennholz war in einem Mieterkeller auf dem vorhandenen Fußboden gestapelt worden. Eine Unterkonstruktion mit ausreichendem Abstand zum Boden fehlte. Zur Außen- beziehungsweise Kellerwand bestand ebenfalls kein ausreichender Abstand.

Das Holz war bei der Einlagerung nicht trocken. Gleichzeitig zeigte die umgebende Altbausubstanz eine Feuchtebelastung. Damit konnte das Brennholz weder über den Boden noch über die Wandseite ausreichend abtrocknen.

Nach den Angaben zum zeitlichen Ablauf hatte sich das deutlich sichtbare Schadensbild innerhalb eines Zeitraums von ungefähr drei bis vier Monaten entwickelt. Daraus lässt sich jedoch keine allgemeingültige Wachstumsdauer ableiten. Wie schnell sich ein Befall entwickelt, hängt unter anderem von der Ausgangsfeuchte, der Temperatur, dem Luftaustausch, der Holzart, bereits vorhandenen Pilzstrukturen und der Feuchtigkeit des Gebäudes ab.

Die Beobachtung im konkreten Fall war dennoch eindeutig: Der Holzstapel war großflächig mit Pilzmyzel überwachsen. Die Entwicklung war nicht auf einzelne Scheite begrenzt. Pilzstrukturen hatten bereits angrenzende Wandflächen erfasst und waren bis unter die Kappendecke vorgedrungen.

Das Beispiel zeigt, dass Brennholz in einem feuchten Keller nicht nur selbst verderben kann. Es kann einem holzzerstörenden Pilz zugleich eine große zusammenhängende Nahrungsquelle bieten.

Warum Brennholz für den Echten Hausschwamm eine erhebliche Nahrungsquelle darstellt

Brennholz besteht aus organischem, zellulosehaltigem Material. Genau diese Holzsubstanz kann von holzzerstörenden Pilzen abgebaut werden.

Trockenes Holz ist gegen einen aktiven holzzerstörenden Pilzbefall wesentlich besser geschützt als dauerhaft feuchtes Holz. Entscheidend ist deshalb nicht allein, dass Holz vorhanden ist. Es muss über einen ausreichenden Zeitraum eine für den Pilz geeignete Feuchte erreicht haben.

Frisch geschlagenes oder unzureichend getrocknetes Brennholz besitzt häufig noch eine erhebliche Eigenfeuchte. Wird es zu dicht gestapelt, kann die Feuchtigkeit aus dem Inneren der Scheite nur langsam entweichen.

In einem ohnehin feuchten Altbaukeller entsteht dann keine Trocknungssituation. Im ungünstigsten Fall nimmt das Holz sogar weitere Feuchtigkeit aus der Umgebung auf.

Besonders gefährdet sind:

die untersten Holzlagen,
Kontaktstellen zum Kellerboden,
wandseitige Scheite,
Rindenbereiche,
Stirnflächen,
eng geschichtete Zwischenräume,
Bereiche hinter dem Holzstapel,
Stellen ohne ausreichende Luftbewegung.

Der Echte Hausschwamm verursacht eine Braunfäule. Dabei verliert das Holz zunehmend seine Festigkeit und kann einen charakteristischen würfelartigen Bruch entwickeln. Das WTA-Merkblatt beschreibt Erkennung, Lebensbedingungen und Bekämpfung dieses Gebäudepilzes.

Warum alte Kellerböden keine trockenen Lagerflächen sein müssen

Viele Altbaukeller besitzen keine durchgehend abgedichtete Stahlbetonbodenplatte. Stattdessen können die Fußböden beispielsweise aus Ziegeln, Natursteinen, Stampfböden oder dünnen mineralischen Schichten bestehen.

Unter diesen Konstruktionen befinden sich häufig Sand, Lehm oder unmittelbar anstehender Boden. Eine Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit fehlt entweder vollständig oder entspricht nicht dem heutigen Standard.

Feuchtigkeit kann dadurch auf unterschiedlichen Wegen in den Keller gelangen:

Kapillarer Feuchtetransport

Poröse Baustoffe können flüssiges Wasser innerhalb ihres Porengefüges weiterleiten. Ein alter Ziegelboden kann deshalb Feuchtigkeit aus dem Untergrund aufnehmen und bis an seine Oberfläche transportieren.

Liegt Brennholz unmittelbar darauf, besteht eine direkte Kontaktzone. Besonders über Stirn- und Rissflächen kann Holz Feuchtigkeit aufnehmen.

Wasserdampfdiffusion

Feuchtigkeit kann auch in Form von Wasserdampf durch Bauteile transportiert werden. Gibt der Boden Feuchtigkeit an die Kellerluft ab, steigt die Feuchtebelastung des gesamten Raumes.

Kondensation

Im Sommer kann warme und feuchte Außenluft in den kühlen Keller gelangen. Beim Abkühlen steigt die relative Luftfeuchtigkeit. An kalten Wand-, Boden- und Holzoberflächen kann sich die Feuchtebelastung dadurch erhöhen.

Zeitweise Durchfeuchtung

Nach Starkregen, bei erhöhtem Schichtenwasser, durch Rückstau, defekte Leitungen oder eine unzureichende Grundstücksentwässerung kann die Feuchtigkeit im Keller zeitweise deutlich zunehmen.

Nicht immer steht dabei sichtbares Wasser im Raum. Manchmal bleiben lediglich ein dunkler Boden, feuchte Fugen, klamme Wandflächen oder ein muffiges Raumklima zurück.

Die feuchte Wand verstärkte den Schaden

Im vorliegenden Fall war nicht nur der Fußboden problematisch. Das Holz war zusätzlich dicht an einer feuchtebelasteten Kellerwand gestapelt.

Dadurch entstand ein nahezu geschlossener Bereich zwischen Wand und Holz. Dort war die Luftbewegung stark eingeschränkt. Die Feuchtigkeit aus Wand und Holz konnte nicht ausreichend an die Raumluft abgegeben werden.

Der Holzstapel wirkte in diesem Bereich wie eine Verkleidung der Kellerwand. Er behinderte die Kontrolle und die Abtrocknung. Ein beginnender Befall blieb von außen zunächst verborgen.

Genau solche verdeckten Kontaktbereiche sind kritisch. Die Vorderseite eines Brennholzstapels kann vergleichsweise trocken erscheinen, während auf der Rückseite bereits intensive Pilzaktivität besteht.

Wie kommt der Echte Hausschwamm in den Keller?

Pilzsporen sind in der Umwelt weit verbreitet. Das bloße Vorhandensein von Sporen verursacht jedoch noch keinen Gebäudeschaden.

Damit sich ein holzzerstörender Pilz entwickeln kann, müssen mehrere Voraussetzungen zusammenkommen:

ein geeignetes organisches Substrat,
ausreichende Feuchtigkeit,
geeignete Temperaturbedingungen,
ausreichend Zeit,
eine geschützte Wachstumssituation.

Im geschilderten Fall waren sowohl das feuchte Brennholz als auch die feuchte Kellerumgebung vorhanden. Die dichte Lagerung in der Ecke schuf zusätzlich eine schlecht belüftete Zone.

Ob der Pilz mit dem Brennholz eingebracht wurde oder sich aus Sporen beziehungsweise bereits vorhandenen Strukturen im Gebäude entwickelte, lässt sich ohne weitergehende Untersuchung nicht sicher feststellen.

Diese Unterscheidung ist wichtig. Eine sichtbare zeitliche Verbindung zwischen Brennholzlagerung und Befall beweist nicht automatisch, auf welchem Weg der Pilz ursprünglich in den Keller gelangte.

Fachlich sicher feststellbar war dagegen, dass das feuchte Brennholz eine umfangreiche Nahrungs- und Ausbreitungsgrundlage bereitstellte.

Der Echte Hausschwamm kann mineralische Oberflächen überwachsen

Der Echte Hausschwamm ernährt sich nicht von Ziegeln, Putz oder Mörtel. Er kann mineralische Bauteile jedoch mit seinem Myzel beziehungsweise seinen Strängen überwachsen und unter geeigneten Bedingungen durch Fugen, Hohlräume und angrenzende Konstruktionen weiterwachsen.

Dadurch kann er von einer Holzquelle aus weitere Holzbauteile erreichen.

Im untersuchten Keller beschränkte sich das sichtbare Pilzwachstum nicht mehr auf den Brennholzstapel. An den angrenzenden Wänden waren Pilzstrukturen bis in den oberen Kellerbereich feststellbar.

Das bedeutet nicht automatisch, dass jedes überwachsene mineralische Bauteil vollständig zerstört ist. Es zeigt aber, dass der Befall nicht durch das bloße Entfernen der sichtbaren Holzscheite erledigt ist.

Die angrenzenden Konstruktionen müssen freigelegt, untersucht und in ein fachgerechtes Sanierungskonzept einbezogen werden. Die WTA weist darauf hin, dass die Bekämpfung des Echten Hausschwamms eine Gesamtbetrachtung des Befalls und der Feuchtebedingungen erfordert.

Warum einfaches Entfernen des Brennholzes nicht ausreicht

Wer einen solchen Befall entdeckt, könnte zunächst annehmen, das Brennholz müsse nur aus dem Keller gebracht und der Boden anschließend gereinigt werden.

Bei einem bestätigten Befall mit Echtem Hausschwamm wäre dieses Vorgehen regelmäßig unzureichend.

Zu klären sind unter anderem:

Wie weit reicht das sichtbare Oberflächenmyzel?
Welche Bereiche wurden verdeckt überwachsen?
Befinden sich Holzreste in Wand- oder Bodenfugen?
Sind Türzargen, Verschläge oder andere Einbauten betroffen?
Gibt es Holzbalken in angrenzenden Decken oder Wänden?
Sind Leitungen, Durchbrüche oder Hohlräume betroffen?
Woher stammt die Feuchtigkeit?
Ist der Pilz noch aktiv?
Welche Bauteile müssen geöffnet werden?
Welche Sicherheitsabstände und Sanierungsmaßnahmen sind im konkreten Fall erforderlich?

Die Bekämpfung holzzerstörender Pilze ist keine reine Oberflächenreinigung. Bereits zerstörte Holzsubstanz gewinnt durch Trocknung oder chemische Behandlung ihre ursprüngliche Tragfähigkeit nicht zurück.

Kappendecken und angrenzende Holzkonstruktionen müssen kontrolliert werden

Bei einer historischen Kappendecke spannen gemauerte oder betonierte Kappen häufig zwischen Stahlträgern. Je nach Gebäude können sich im Randbereich, in angrenzenden Fußbodenkonstruktionen oder in späteren Einbauten dennoch Holzbauteile befinden.

Steigen Pilzstrukturen bis unter die Kellerdecke auf, muss deshalb geprüft werden, ob dort weitere organische Materialien oder verdeckte Holzbauteile erreichbar sind.

Mögliche Untersuchungsbereiche sind:

Deckenrandanschlüsse,
Installationsschächte,
Tür- und Fensterhölzer,
Holzverschläge,
Lagerregale,
Leitungstrassen mit Holzbefestigungen,
Holzdübel oder eingemauerte Holzreste,
Fußbodenkonstruktionen des darüberliegenden Geschosses,
angrenzende Kellerräume.

Die sichtbare Befallsgrenze ist nicht automatisch mit der tatsächlichen Befallsgrenze identisch.

Der geschätzte Schaden: etwa 30.000 Euro

Für den beschriebenen Einzelfall wurde der erforderliche Sanierungsaufwand vorläufig mit rund 30.000 Euro eingeschätzt.

Dieser Betrag ist keine allgemeine Preisangabe für eine Hausschwammsanierung. Die tatsächlichen Kosten können je nach Gebäude, Befallsumfang, Zugänglichkeit, erforderlichen Rückbauarbeiten und Wiederherstellung erheblich abweichen.

Im vorliegenden Fall waren insbesondere folgende Arbeiten zu berücksichtigen:

Beräumung des betroffenen Kellerabteils,
fachgerechter Umgang mit befallenem Brennholz,
Freilegung angrenzender Bauteile,
Ermittlung der tatsächlichen Befallsgrenzen,
Ausbau befallener oder gefährdeter Holzmaterialien,
Reinigung und Behandlung betroffener Bereiche,
Beseitigung beziehungsweise Reduzierung der Feuchteursache,
Kontrolle angrenzender Kellerräume und Konstruktionen,
Wiederherstellung von Putz- und Wandflächen,
gegebenenfalls Erneuerung von Einbauten,
fachliche Begleitung und Dokumentation der Sanierung.

Kostenangaben sind erst nach einer Bestandsaufnahme, einer belastbaren Befallsabgrenzung und einer konkreten Sanierungsplanung seriös möglich.

Drei bis vier Monate: Kann ein solcher Schaden so schnell entstehen?

Nach den Angaben aus dem untersuchten Fall lagen zwischen der Einlagerung und der Entdeckung des intensiven Befalls ungefähr drei bis vier Monate.

Dieser Zeitraum ist als fallspezifische Beobachtung zu verstehen. Er darf nicht als allgemeine Regel für die Entwicklung des Echten Hausschwamms übernommen werden.

Es ist möglich, dass einzelne Ausgangsbedingungen bereits vor der Einlagerung bestanden. Beispielsweise könnten das Holz, der Untergrund oder nicht einsehbare Bauteile schon zuvor mikrobiell belastet gewesen sein.

Die Geschwindigkeit eines sichtbaren Befalls hängt von zahlreichen Faktoren ab:

Ausgangsfeuchte des Brennholzes,
Holzmenge,
Stapeldichte,
Temperatur,
Kellerklima,
Feuchte von Boden und Wand,
vorhandene Sporen oder Pilzstrukturen,
Zugänglichkeit geeigneter Holzsubstanz,
Dauer der unbemerkten Entwicklung.

Der Fall zeigt aber, dass eine regelmäßige Kellerkontrolle nicht erst nach Jahren stattfinden darf. Unter günstigen Entwicklungsbedingungen kann sich ein erheblicher sichtbarer Befall innerhalb eines überschaubaren Zeitraums ausbilden.

Welche Verantwortung tragen Mieter?

Mieter sollten einen Keller entsprechend seiner baulichen Eignung nutzen und empfindliche oder feuchte Materialien nicht unkontrolliert an feuchten Wänden und Böden lagern.

Das bedeutet jedoch nicht, dass bei jedem Schaden automatisch und allein der Mieter verantwortlich ist. Für eine belastbare Zuordnung müssen die Gebäudeeigenschaften, die mietvertraglich vorgesehene Nutzung, der Zustand des Kellers, Hinweise des Vermieters und das konkrete Nutzerverhalten geprüft werden.

Im dargestellten Fall war die Lagerung des feuchten Brennholzes unmittelbar auf dem Boden und an der Wand ein wesentlicher schadensbegünstigender Umstand.

Mieter können solche Risiken reduzieren, indem sie:

vor der Einlagerung die Eignung des Kellerraums prüfen,
nur ausreichend trockenes Brennholz einlagern,
Holz nicht unmittelbar auf den Kellerboden legen,
einen ausreichenden Abstand zu Kellerwänden einhalten,
eine allseitige Luftzirkulation ermöglichen,
den Holzstapel regelmäßig kontrollieren,
auf Myzel, Fruchtkörper, Modergeruch und Feuchtespuren achten,
Auffälligkeiten unverzüglich dem Vermieter melden,
bei erkennbar feuchter Bausubstanz auf eine Brennholzlagerung verzichten.

Eine konkrete rechtliche Haftungsbewertung kann nur im Einzelfall erfolgen und ist nicht Gegenstand dieses technischen Beitrags.

Warum der Vermieter dennoch vor einem großen Problem steht

Unabhängig von einer späteren Kosten- oder Haftungsverteilung befindet sich der Eigentümer zunächst in einer schwierigen Situation.

Der Pilzbefall betrifft sein Gebäude. Die Untersuchung, Gefahrenabwehr und Sanierungsplanung können nicht aufgeschoben werden, bis eine rechtliche Auseinandersetzung abgeschlossen ist.

Der Vermieter muss unter anderem klären lassen:

Handelt es sich zweifelsfrei um den Echten Hausschwamm?
Wie weit ist der Befall vorgedrungen?
Welche Gebäudeteile sind betroffen?
Welche Feuchtequellen liegen vor?
Sind weitere Mieterkeller gefährdet?
Müssen Räume oder Bauteile vorsorglich gesperrt werden?
Welche Sofortmaßnahmen sind erforderlich?
Wie wird die Sanierung dokumentiert?

Erst anschließend lässt sich beurteilen, welche Kosten entstanden sind und ob beziehungsweise gegenüber wem Ansprüche geltend gemacht werden können.

Nicht jeder Altbaukeller ist zur Brennholzlagerung geeignet

Ein alter Keller darf nicht mit einem modernen, trockenen Lagerraum gleichgesetzt werden.

Dass ein Keller seit Jahrzehnten als Abstellfläche genutzt wird, sagt wenig darüber aus, ob er für größere Mengen hygroskopischer und organischer Materialien geeignet ist.

Warnzeichen für einen ungeeigneten Lagerraum sind beispielsweise:

sichtbar feuchte Wände,
dunkle Bodenbereiche,
abplatzender Putz,
Salzablagerungen,
muffiger Geruch,
korrodierende Metallteile,
schimmelnde Kartons,
feuchte Holzverschläge,
wiederkehrendes Wasser nach Starkregen,
Kondensat an Leitungen oder Wandflächen,
dauerhaft hohe Luftfeuchtigkeit.

In einem solchen Keller sollten weder Brennholz noch größere Mengen anderer Holzmaterialien unmittelbar an Wänden und Böden gelagert werden.

Auch trockenes Brennholz kann im feuchten Keller wieder Feuchtigkeit aufnehmen

Selbst ursprünglich trockenes Brennholz bleibt nicht automatisch trocken.

Holz ist hygroskopisch. Es nimmt Feuchtigkeit aus einer feuchten Umgebung auf und gibt sie unter trockeneren Bedingungen wieder ab. Wird trockenes Brennholz über längere Zeit in einem feuchten Keller aufbewahrt, kann seine Holzfeuchte erneut ansteigen.

Das Risiko nimmt zu, wenn:

der Raum dauerhaft kühl ist,
die relative Luftfeuchtigkeit hoch bleibt,
das Holz dicht gepackt ist,
Boden- oder Wandkontakt besteht,
wenig Luftbewegung vorhanden ist,
die Kellerfenster falsch genutzt werden,
feuchte Außenluft im Sommer einströmt.

Die Aussage „Das Holz war beim Kauf trocken“ reicht daher nicht aus. Entscheidend ist, ob es auch während der gesamten Lagerzeit trocken gehalten wird.

Wie Brennholz grundsätzlich gelagert werden sollte

Brennholz benötigt einen trockenen, belüfteten und gegen Niederschlag geschützten Lagerplatz. Gleichzeitig muss die Feuchtigkeit aus dem Holz entweichen können.

Günstig sind grundsätzlich:

ausreichender Abstand zum Erdreich,
eine trockene und tragfähige Unterkonstruktion,
seitliche Luftzirkulation,
Abstand zu Wänden,
Schutz vor Schlagregen,
keine luftdichte Abdeckung,
regelmäßige Sichtkontrolle,
eine an die Nutzung angepasste Lagerdauer.

Ein feuchter Altbaukeller erfüllt diese Voraussetzungen häufig nicht.

Auch Paletten sind nicht automatisch eine ausreichende Lösung. Stehen Holzpaletten selbst auf einem nassen Boden, können sie durchfeuchten und von holzzerstörenden Pilzen befallen werden. Zudem bleibt die Feuchtigkeit des Raumes bestehen.

Typische Fehler bei der Brennholzlagerung im Keller

Feuchtes Holz sofort in den Keller bringen

Nicht ausreichend getrocknetes Holz gibt erhebliche Feuchtigkeit an seine Umgebung ab. In einem kühlen Keller trocknet es oftmals nicht ausreichend weiter.

Das Holz direkt auf den Boden legen

Dadurch entstehen Kontaktbereiche mit möglichem Flüssigwasser- oder Feuchtetransport. Gleichzeitig kann die unterste Lage kaum kontrolliert werden.

Bis an die Wand stapeln

Zwischen Wand und Brennholz entsteht ein schlecht belüfteter Hohlraum. Feuchte- und Pilzschäden bleiben lange verborgen.

Den Stapel monatelang nicht kontrollieren

Ein Befall kann sich zunächst an der Rückseite, an der Unterseite oder im Inneren des Stapels entwickeln.

Pilzbeläge nur abbürsten

Durch trockenes Abbürsten können Sporen und Pilzbestandteile verteilt werden. Ein tiefer oder gebäudebezogener Befall wird dadurch nicht beseitigt.

Das Holz einfach in einen anderen Raum tragen

Befallenes Material kann Pilzbestandteile in weitere Gebäudebereiche verschleppen. Der Umgang damit ist mit dem Sanierungskonzept abzustimmen.

Nur einen Luftentfeuchter aufstellen

Eine technische Entfeuchtung kann unterstützen, beseitigt aber weder zerstörtes Holz noch eine fehlende Abdichtung oder einen bereits ausgedehnten Befall.

Was ist bei einem vermuteten Hausschwammbefall sofort zu tun?

Ein vermuteter Befall sollte nicht eigenmächtig großflächig entfernt oder verdeckt werden.

Sinnvoll ist folgendes Vorgehen:

Den Befund fotografisch dokumentieren.
Das Datum der Feststellung notieren.
Pilzstrukturen nicht trocken abbürsten.
Den betroffenen Stapel nicht unkontrolliert verteilen.
Vermieter beziehungsweise Hausverwaltung unverzüglich informieren.
Angrenzende Holzlager und Kellerabteile kontrollieren lassen.
Die Pilzart sachverständig oder labortechnisch bestimmen lassen.
Die Feuchteursache untersuchen.
Ein objektbezogenes Sanierungskonzept erstellen lassen.
Die ausgeführten Maßnahmen nachvollziehbar dokumentieren.

Der Echte Hausschwamm ist von Schimmelpilzen und anderen Bauholzpilzen abzugrenzen. Das Umweltbundesamt weist ausdrücklich darauf hin, dass Hausschwämme holzzerstörende Pilze sind und nicht mit gewöhnlichem Schimmel gleichgesetzt werden dürfen.

Warum die eindeutige Pilzbestimmung entscheidend ist

Nicht jeder weiße Belag, jedes Myzel oder jeder Fruchtkörper im Keller stammt vom Echten Hausschwamm.

In feuchten Gebäuden können unter anderem auftreten:

Brauner Kellerschwamm,
Weißer Porenschwamm,
Ausgebreiteter Hausporling,
Blättlinge,
Schimmelpilze,
Moderfäuleerreger,
weitere holzzerstörende Pilze.

Die Sanierungsplanung darf nicht allein auf einer Vermutung beruhen. Der Echte Hausschwamm besitzt besondere Ausbreitungseigenschaften und verlangt eine entsprechend sorgfältige Befallsabgrenzung.

Bei unklaren Merkmalen sollte eine geeignete Materialprobe untersucht werden. Auch die Probenahme selbst muss fachgerecht erfolgen, damit das Ergebnis verwertbar ist.

Auswirkungen auf einen späteren Immobilienverkauf

Ein bekannter früherer oder noch vorhandener Befall mit Echtem Hausschwamm kann bei einem Immobilienverkauf erheblich relevant sein.

Ein Verkäufer sollte einen ihm bekannten schwerwiegenden Schaden nicht einfach verschweigen. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Welche Angaben im konkreten Verkaufsfall erforderlich sind, ist rechtlich anhand der individuellen Umstände zu prüfen.

Auch § 442 BGB zeigt, dass die Kenntnis des Käufers von einem Mangel für seine späteren Mängelrechte Bedeutung haben kann. Eine transparente und fachlich nachvollziehbare Dokumentation ist deshalb für beide Vertragsseiten wichtig.

Für den Eigentümer bedeutet das:

Der ursprüngliche Befund sollte dokumentiert werden.
Untersuchungsberichte sollten aufbewahrt werden.
Die Befallsgrenzen müssen nachvollziehbar festgehalten werden.
Das Sanierungskonzept und die ausgeführten Arbeiten sind zu dokumentieren.
Rechnungen, Fotos und Abnahmeunterlagen sollten erhalten bleiben.
Die Beseitigung der Feuchteursache sollte nachweisbar sein.
Bei einem Verkauf ist rechtlicher Rat zur konkreten Aufklärungspflicht sinnvoll.

Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar.

Bleibt nach der Sanierung ein merkantiler Minderwert?

Bei einem gravierenden Hausschwammbefall kann neben den eigentlichen Sanierungskosten die Frage nach einem merkantilen Minderwert entstehen.

Damit ist vereinfacht ein möglicher Wertabschlag gemeint, der trotz technisch fachgerechter Sanierung verbleiben kann, weil Marktteilnehmer bei einem bekannten Vorschaden skeptischer reagieren.

Ob ein solcher Minderwert tatsächlich besteht und wie hoch er ausfällt, kann nicht pauschal beantwortet werden.

Von Bedeutung sind unter anderem:

ursprünglicher Befallsumfang,
betroffene Bauteile,
Qualität der Befallsabgrenzung,
Vollständigkeit der Sanierung,
Beseitigung der Feuchteursache,
Dokumentation der Arbeiten,
Möglichkeit späterer Kontrollen,
Alter und Zustand des Gebäudes,
regionale Marktsituation,
verbleibende technische Unsicherheiten.

Ein früherer Hausschwammbefall bedeutet nicht automatisch, dass das Gebäude dauerhaft schadhaft bleibt. Eine fachgerecht geplante, vollständig ausgeführte und sorgfältig dokumentierte Sanierung kann das technische Risiko erheblich reduzieren.

Trotzdem kann die Vorgeschichte die Kaufentscheidung beeinflussen. Die Bewertung eines möglichen merkantilen Minderwerts gehört daher in die Hände entsprechend qualifizierter Immobilien- und Bausachverständiger.

Kann der Echte Hausschwamm nach einer Sanierung wiederkommen?

Ein ordnungsgemäß beseitigter Befall muss nicht zwangsläufig erneut auftreten.

Ein Wiederholungsrisiko besteht vor allem dann, wenn:

die Feuchteursache nicht beseitigt wurde,
Befallsbereiche übersehen wurden,
befallene Holzreste zurückblieben,
Hohlräume nicht untersucht wurden,
neue Holzbauteile erneut durchfeuchten,
die Nutzung unverändert fortgesetzt wird,
die Sanierung nicht fachgerecht ausgeführt wurde.

Der Pilz benötigt geeignete Feuchte- und Nahrungsbedingungen. Werden diese dauerhaft unterbunden und der vorhandene Befall fachgerecht saniert, wird ihm die Entwicklungsgrundlage entzogen.

Die pauschale Aussage, ein Gebäude mit früherem Hausschwamm bleibe für immer aktiv befallen, wäre fachlich nicht richtig. Ebenso falsch wäre es jedoch, nach einer oberflächlichen Entfernung jede weitere Gefahr auszuschließen.

Entscheidend sind Befallsabgrenzung, Ursachenbeseitigung, fachgerechte Ausführung und Dokumentation.

Regelmäßige Kellerkontrollen hätten den Schaden möglicherweise begrenzen können

Ein umfangreicher Befall entwickelt sich nicht zwingend an einer sofort sichtbaren Stelle. Hinter einem Brennholzstapel kann er über längere Zeit verborgen bleiben.

Deshalb sollten Mieter und Eigentümer Keller regelmäßig kontrollieren.

Zu achten ist insbesondere auf:

watteartige oder strangförmige Beläge,
gelbliche, graue oder weiße Pilzstrukturen,
rostbraunen Sporenstaub,
Fruchtkörper,
dunkles oder würfelig gerissenes Holz,
weich werdende Bretter,
muffigen Geruch,
feuchte Wandbereiche,
nasse Bodenfugen,
abplatzenden Putz,
Schimmel an Kartons und Lagergut.

Eine Kontrolle sollte nicht nur die frei sichtbare Vorderseite umfassen. Auch Bereiche hinter Regalen, Holzstapeln und Schränken müssen zugänglich bleiben.

Hätte man das Brennholz im beschriebenen Fall regelmäßig umgestapelt und die Rück- sowie Unterseiten kontrolliert, wäre der Befall möglicherweise früher aufgefallen. Ob der gesamte Schaden dadurch sicher verhindert worden wäre, lässt sich rückblickend nicht beweisen.

Hinweise für Vermieter und Hausverwaltungen

Eigentümer können das Risiko durch klare Nutzungsregeln verringern.

Sinnvoll können sein:

schriftliche Hinweise zur Kellernutzung,
Verbot oder Einschränkung der Brennholzlagerung in feuchten Kellern,
Vorgaben zu Wand- und Bodenabständen,
Verbot feuchter Holzpaletten und Holzeinbauten,
regelmäßige Begehungen gemeinschaftlicher Kellerbereiche,
Hinweise zur sommerlichen Kellerlüftung,
Melderegeln für Feuchtigkeit und Pilzbefall,
Kontrolle nach Starkregen- oder Hochwasserereignissen,
frühzeitige Untersuchung erkennbarer Feuchteschäden.

Solche Hinweise ersetzen keine erforderliche Instandhaltung des Gebäudes. Sie können aber verhindern, dass ungeeignete Lagerungen vorhandene Feuchteprobleme erheblich verschärfen.

Hinweise für Mieter

Mieter sollten ihren Keller nicht als beliebig nutzbaren Trockenraum betrachten.

Vor der Einlagerung größerer Brennholzmengen sollten folgende Fragen geklärt werden:

Ist der Keller sichtbar trocken?
Gibt es einen muffigen Geruch?
Sind Wände oder Boden feucht?
Darf laut Mietvertrag überhaupt Brennholz gelagert werden?
Kann das Holz mit Abstand zum Boden aufgestellt werden?
Ist eine ausreichende Luftzirkulation möglich?
Bleiben Wand- und Bodenflächen kontrollierbar?
Ist das Brennholz nachweislich ausreichend getrocknet?
Kann der Stapel regelmäßig kontrolliert werden?

Bestehen Zweifel an der Eignung, sollte auf eine Lagerung im Keller verzichtet werden.

Fachgerechte Hausschwammsanierung statt oberflächlicher Behandlung

Bei einem bestätigten Befall mit Echtem Hausschwamm ist ein planvolles Vorgehen erforderlich.

Eine fachliche Bearbeitung umfasst regelmäßig:

Bestandsaufnahme

Der sichtbare Befall, die Gebäudekonstruktion und die Nutzung werden aufgenommen und dokumentiert.

Artbestimmung

Die Pilzart wird anhand eindeutiger Merkmale oder durch eine Laboruntersuchung bestimmt.

Befallsabgrenzung

Angrenzende Bauteile, Hohlräume und weitere Holzmaterialien werden untersucht. Erforderlichenfalls müssen Konstruktionen geöffnet werden.

Ursachenanalyse

Die Herkunft der Feuchtigkeit wird geprüft. Dazu können bauliche Feuchte, Leckagen, Kondensation, ungeeignetes Lagergut und fehlende Luftzirkulation gehören.

Sanierungsplanung

Auf Grundlage des Befundes wird festgelegt, welche Materialien entfernt, welche Bauteile behandelt und welche Feuchteursachen beseitigt werden müssen.

Fachgerechte Ausführung

Die Maßnahmen müssen auf die konkrete Konstruktion und den tatsächlichen Befall abgestimmt werden.

Dokumentation und Kontrolle

Der Zustand vor, während und nach der Sanierung wird dokumentiert. Soweit erforderlich, werden Kontrollmöglichkeiten vorgesehen.

Warum sachverständige Begleitung wichtig ist

Beim Echten Hausschwamm geht es nicht nur um die Bestimmung eines Pilzes. Es müssen Holzschutz, Bauwerksdiagnostik, Feuchteschutz und Sanierungsplanung miteinander verbunden werden.

Eine sachverständige Untersuchung hilft unter anderem bei folgenden Fragen:

Liegt tatsächlich Echter Hausschwamm vor?
Welche anderen Bauholzpilze kommen infrage?
Welche Feuchtequelle ist maßgeblich?
Wie weit reicht der Befall?
Welche Bauteile sind gefährdet?
Welche Öffnungen sind erforderlich?
Welche Sanierungsmaßnahmen sind angemessen?
Wie lässt sich der Erfolg dokumentieren?
Welche Restunsicherheiten bleiben bestehen?

Gerade bei älteren Gebäuden ist Erfahrung mit historischen Konstruktionen, Kappendecken, feuchtebelastetem Mauerwerk und verdeckten Holzbauteilen erforderlich.

Fazit: Feuchtes Brennholz im Altbaukeller kann einen schweren Schaden begünstigen

Der geschilderte Fall steht beispielhaft für das Prinzip kleine Ursache, große Wirkung.

Feuchtes Brennholz wurde in einem nicht ausreichend trockenen Altbaukeller unmittelbar auf dem Boden und dicht an einer feuchten Wand gelagert. Zwischen Holz, Wand und Kellerboden entstand eine schlecht belüftete, feuchte Zone.

Innerhalb weniger Monate wurde ein intensiver Befall sichtbar. Der Echte Hausschwamm hatte große Teile des Brennholzes überwachsen und bereits angrenzende Wandflächen bis in den Bereich unterhalb der Kellerdecke erreicht.

Aus einer vermeintlich gewöhnlichen Brennholzlagerung entstand ein Sanierungsfall mit einem vorläufig geschätzten Aufwand von rund 30.000 Euro.

Für Mieter bedeutet das: Feuchtes oder noch nicht ausreichend getrocknetes Brennholz gehört nicht in einen feuchten Altbaukeller. Eine regelmäßige Kontrolle des Kellerabteils ist unerlässlich.

Für Eigentümer bedeutet es: Erkennbare Feuchteprobleme und ungeeignete Kellernutzungen sollten frühzeitig angesprochen und untersucht werden. Sobald ein holzzerstörender Pilz vermutet wird, ist eine fachliche Bestimmung und Befallsabgrenzung erforderlich.

Der Echte Hausschwamm ist ein schwerwiegender Holz- und Bautenschutzschaden. Dennoch muss jeder Fall differenziert beurteilt werden. Beobachtung, mögliche Ursache, gesicherter Befund, Verantwortlichkeit und Sanierungsempfehlung dürfen nicht miteinander vermischt werden.

Eine abschließende Bewertung ist erst nach einer Untersuchung vor Ort möglich.

Häufige Fragen zum Echten Hausschwamm durch Brennholz im Keller

Kann der Echte Hausschwamm mit Brennholz in ein Gebäude gelangen?

Das ist grundsätzlich möglich, lässt sich im Einzelfall aber nicht allein aus der Lagerung ableiten. Das Brennholz kann Pilzbestandteile mitbringen oder lediglich als feuchte Nahrungsquelle für bereits vorhandene Sporen dienen. Für eine gesicherte Ursachenbewertung müssen Holz, Gebäude und Befallsverlauf untersucht werden.

Darf trockenes Brennholz in einem Altbaukeller gelagert werden?

Nur wenn der Keller dauerhaft ausreichend trocken, gut kontrollierbar und zur Holzlagerung geeignet ist. In einem Keller mit feuchten Wänden, einem nicht abgedichteten Boden oder hoher Luftfeuchtigkeit kann auch ursprünglich trockenes Holz erneut Feuchtigkeit aufnehmen.

Kann innerhalb von drei bis vier Monaten ein starker Hausschwammbefall entstehen?

Unter sehr günstigen Entwicklungsbedingungen kann innerhalb eines überschaubaren Zeitraums ein deutlicher sichtbarer Befall entstehen. Drei bis vier Monate waren im beschriebenen Fall der angegebene Zeitraum. Daraus darf jedoch keine allgemeine Wachstumsregel abgeleitet werden.

Reicht es, das befallene Brennholz aus dem Keller zu entfernen?

Nein. Bei einem bestätigten Befall müssen auch Boden, Wände, Fugen, angrenzende Hölzer und mögliche Hohlräume untersucht werden. Außerdem ist die Feuchteursache zu klären und zu beseitigen beziehungsweise dauerhaft zu reduzieren.

Wer bezahlt eine Hausschwammsanierung nach falscher Kellernutzung?

Das hängt von den konkreten Umständen ab. Zu prüfen sind unter anderem die bauliche Situation, die vereinbarte Nutzung, Hinweise des Vermieters, das Verhalten des Mieters und die nachweisbare Schadensursache. Eine technische Untersuchung ersetzt keine rechtliche Beratung.

Muss ein früherer Hausschwammbefall beim Immobilienverkauf angegeben werden?

Ein bekannter schwerwiegender Vorschaden kann für einen Kaufinteressenten wesentlich sein. Bekannte Mängel dürfen nicht arglistig verschwiegen werden. Welche Informationen im Einzelfall offenzulegen sind, sollte rechtlich geprüft werden.

Verliert ein Gebäude durch einen Hausschwammbefall dauerhaft an Wert?

Ein möglicher merkantiler Minderwert hängt vom Einzelfall ab. Wichtig sind Befallsumfang, Sanierungsqualität, Ursachenbeseitigung, Dokumentation und verbleibende Unsicherheiten. Eine fachgerechte Sanierung bedeutet nicht automatisch, dass ein dauerhafter Minderwert verbleibt.

Kommt der Echte Hausschwamm nach einer Sanierung immer wieder?

Nein. Wurde der Befall vollständig erfasst, fachgerecht saniert und die Feuchteursache dauerhaft beseitigt, kann die Entwicklungsgrundlage entzogen werden. Ein erhöhtes Risiko bleibt insbesondere bei unvollständiger Sanierung oder erneut auftretender Durchfeuchtung.

Echten Hausschwamm und andere Bauholzpilze untersuchen lassen

Ein weißer oder gelblicher Pilzbelag im Keller sollte nicht vorschnell als gewöhnlicher Schimmel behandelt werden. Insbesondere in Verbindung mit feuchtem Brennholz, Holzverschlägen, Balken oder anderen zellulosehaltigen Materialien kann ein holzzerstörender Pilz vorliegen.

Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Holz- und Bautenschutz untersuche ich Schäden durch den Echten Hausschwamm und andere Bauholzpilze. Zu meinen Tätigkeitsgebieten gehören außerdem die Erkennung, Bewertung und Sanierungsbegleitung bei Feuchte- und Schimmelpilzschäden.

Bei der Untersuchung trenne ich klar zwischen sichtbarer Beobachtung, möglicher Ursache, fachlicher Einschätzung und gesicherter Feststellung. Bei Bedarf werden Materialproben entnommen und weiterführend untersucht.

Eine frühzeitige fachliche Einordnung kann helfen, den Befallsumfang zu begrenzen, ungeeignete Sanierungsversuche zu vermeiden und die notwendigen Maßnahmen nachvollziehbar zu planen.

Sachverständigenbüro Charles Knepper
Kirchweg 4
06295 Lutherstadt Eisleben

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